Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Der aktuelle Finanzmarkt verführt viele Besitzer von Immobiliendarlehen dazu, eine Umschuldung vorzunehmen. Auf diesem Weg wollen sie die ehemals teuren Zinsen gegen den aktuell niedrigeren Zinssatz austauschen.

Dabei fällt aber eine teure Vorfälligkeitsentschädigung an. Manch einer kommt dabei auf den Gedanken, die hohe Zahlung durch steuerliche Vorteile abzumildern. Doch kann man die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt von der Steuer absetzen?

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar ist, welche Kriterien erfüllt sein müssen und in welcher Situation kein steuerlicher Vorteil möglich ist.

Die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzen

Um eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen zu können, müssen drei Voraussetzungen auf Sie als Kreditnehmer zutreffen:

• Sie haben einen Immobilienkredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen.
• Sie vermieten das Objekt auch weiterhin.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt aufgrund einer Umschuldung an.

Nur bei einer Vermietung ist die Vorfälligkeitsentschädigung für die Steuer relevant

Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, müssen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich melden. In diesem Zusammenhang müssen auch die Kosten berücksichtigt werden, welche Ihnen aus ebendieser Vermietung entstehen.

Ist das Objekt über ein Darlehen finanziert, zählen auch die regelmäßigen Zinszahlungen zu den Ausgaben, die steuerlich absetzbar sind. Schulden Sie den Kredit um, erhöhen sich Ihre Kosten im Rahmen der Vermietung durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Aus diesem Grund ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die an die Bank gezahlt wird, als Werbungskosten steuerrelevant.

Beenden Sie aber zeitgleich das Mietverhältnis, ist der Zusammenhang für die Steuern nicht mehr gegeben. Damit ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr steuerlich absetzbar.

Achtung: Beim Verkauf sind die Vorfälligkeitszinsen nicht als Werbungskosten absetzbar!

Bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung hängt die steuerliche Behandlung von den jeweiligen Umständen ab. Bei Mietobjekten ist die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann steuerlich absetzbar, wenn die Zahlung aufgrund einer Umschuldung anfällt. Dieser Vorgang ist nämlich dazu da, die Kosten des Kredits insgesamt zu reduzieren – etwa, weil viele Zinsen dadurch gespart werden können.

Verkaufen Sie demgegenüber die zuvor vermietete Immobilie, so gelten andere Regeln. Ein Verkauf des Objekts innerhalb der Zinsbindung oder eine vertraglich nicht vereinbarte Sondertilgung führen ebenfalls dazu, dass Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) sind diese aber nicht steuerlich als Werbungskosten absetzbar.

Verkauf der Immobilie: Vorfälligkeitsentschädigung mindert den Veräußerungsgewinn

Eines der drei obigen Kriterien trifft nicht zu, wenn Sie die vermietete Immobilie verkaufen und aus diesem Grund eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Das bedeutet, dass die Kategorisierung als „Werbungskosten“ für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht gelten kann. Auch dies bestätigte der BFH in einem Urteil (Az. IX R 42/13).

Dennoch haben Sie die Möglichkeit, steuerlich einen Vorteil aus der teuren Zahlung geltend zu machen: Deklarieren Sie die Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als „Veräußerungskosten“. Auf diesem Weg verringern Sie den zu versteuernden Verkaufsgewinn.

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Über den Autor

Bernd V.

Bernd hat eine abgeschlossene Ausbildung als Einzelkaufmann und arbeitete mehrere Jahre im Elektrofachhandel. Anfang 2020 stieß er zum Team von vorfaelligkeitsentschaedigung.net und arbeitet seitdem für uns als Redakteur. Er schreibt vor allem übers Finanzrecht und gibt Ratschläge zu Darlehen und Kreditverträgen.

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